Алексей Нянькин
Статья старшего партнера, адвоката Адвокатского бюро «Нянькин и партнёры» Алексея Нянькина в Вести недвижимость.
Отношения между арендодателем и арендатором жилья также могут быть крайне полярными, а расставание нередко заканчивается разочарованием для одной или обеих сторон договора.
Мы с Вами рассмотрим основные риски арендодателей при сдаче в наем целых жилых помещений, а также способы их защиты от действий недобросовестных квартиросъемщиков.
Основные проблемы собственников жилья, решивших сдавать свой «угол», укладываются в несколько пунктов. Рассмотрим их, чтобы затем найти предложения как минимизировать риски сдачи в аренду жилых помещений.
Арендатор перестал платить квартплату, но освобождать жилье не хочет
Квартиросъемщик допускает поведение, на которое жалуются соседи
Квартиросъемщик съехал и не оплатил коммунальные услуги
В квартире оказалась повреждена обстановка (мебель, бытовая техника), либо вообще имущество было похищено
Арендатор съехал из жилья, не передав помещение и ключи.
Как правильно заключить договор найма (аренды) жилья?
Начнем с того, что договор найма жилья (аренды), если он не безвозмездный, а такое тоже бывает, должен быть заключен в письменной форме. Количество экземпляров договора – не менее двух (для каждой из сторон), экземпляры должны быть одинаковыми, желательно, чтобы содержание договора должно быть изложено так, чтобы внести в него изменения другой стороне было бы невозможно.
Поскольку налоговые органы, пользуясь поддержкой участковых инспекторов, в последнее время активно выявляют физических лиц, которые сдают жилье и не платят налоги, желательно все-таки декларировать доход, получаемый от сдачи жилья в наем. В противном случае можно сравнительным методом получить немаленькую недоимку и пени, которые Вам начислит налоговый инспектор.
Также Вы избавитесь от угрозы шантажа от недобросовестного квартиросъемщика, вдруг заявившего о том, что он Вас «сдаст» налоговой. 
В договоре аренды обязательно должны быть указаны следующие условия, которые впоследствии позволят Вам отстоять свою правоту в случае необходимости обращаться в суд.
Предмет договора – это та самая квартира, которую вы передаете на определенный срок арендатору. Описывая помещение, следует указать основание распоряжения жильем (данные о зарегистрированном праве собственности именно на Арендодателе), а также описать значимые характеристики квартиры или частного жилого дома. Например, если Ваш балкон застеклен, включите это в описание квартиры. В противном случае придется доказывать, что на балконе до того, как его разбили квартиранты, стоял дорогой стеклопакет.
Характеристики квартиры, а также предметы интерьера, бытовая техника (с указанием модели и технического состояния), которые передаются вместе с квартирой, следует указать в отдельном приложении, которое будет являться неотъемлемой частью договора и содержать подписи Сторон. Некоторые собственники при передаче квартиры делают видеозапись, на которой отображается техническое состояние квартиры, а также интерьера, бытовой техники и мебели.Договор аренды жилья может быть срочным (то есть с указанием окончания срока аренды) и бессрочным (со ссылкой на условия, при которых договор по требованию одной из Сторон может быть прекращен в одностороннем порядке).
В связи с этим в Договоре следует четко указывать условия о сроке действия, порядке его продления, изменения условий или прекращения. Поскольку договор аренды жилья является возмездным, условие об арендной плате и порядке её внесения обязательно должен быть отражен.
Какие условия необходимо включить в договор аренды (найма) жилого помещения?
При заключении договора следует проверять личные документы (паспорт) у арендатора, а по возможности и лиц, которые вселяются вместе с ним. В договор следует указать данные паспорта квартиросъемщика, его телефон, а также данные лиц, которые будут с ним проживать. Это позволит впоследствии в случае возникновения споров разыскать должника. Ни стесняйтесь проверить квартиросъемщика по базам данных судебных приставов, обратите внимание на активность арендатора в социальных сетях, из которых можно почерпнуть много выводов о его личности.
Для обеспечения контроля за соблюдением условий договора, поддержанием порядка в квартире, можно включить условие в договоре аренды, позволяющее Арендодателю хотя бы один раз в месяц проверять состояние квартиры и переданного имущества. Это позволит избежать сюрпризов по окончанию срока договора.
Если Вы не согласны с подселением других лиц в квартиру наряду с указанными при заключении договора, укажите на недопустимость этого с оговоркой о праве расторгнуть в таком случае договор в одностороннем порядке.
Если возникают какие-либо споры в период исполнения Договора, ни стесняйтесь предъявлять претензии в письменной форме (под роспись арендатору), либо направлением письма по адресу его регистрации либо фактического проживания (то есть по Вашему адресу).
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации:
право на расторжение договора в одностороннем порядке у Арендодателя может возникнуть только в случае невнесения арендной платы два платежа подряд.
однако, если квартиросъемщик более, чем на две недели задержал оплату, под угрозой расторжения договора настоятельно в письменной форме требуйте внести платеж.
Какие дополнительные условия могут быть включены в договор аренды (найма) жилья ?
Многие собственники включают дополнительное условие об оплате коммунальных услуг квартиросъемщиком. Мы бы не рекомендовали этого делать, поскольку чаще всего платежи вносятся несвоевременно, что влечет начисление пеней, создает риски ограничения подачи коммунальных услуг, а по окончанию договора – проблемы с их взысканием. Проще указать в договоре средние размеры потребления коммунальных ресурсов, на сумму которых увеличить периодический платеж.
Если в ходе проживания жильцы допускают факты использования квартиры для иных целей (известны случаи, когда квартиру использовали под казино, для оказания интимных услуг и прочих противоправных действий), лучше сами ставьте в известность об этом местного участкового, чтобы впоследствии вы не оказались в ситуации, когда будете обвинены в организации «непотребств».
Если все же квартиранты повредили или уничтожили имущество, переданное им с квартирой, обязательно фиксируйте это актом, который можно составить в письменной форме. Если квартирант отказывается его подписать и возместить убытки, приглашайте свидетелей.
.
Не оставляйте без присмотра свой паспорт и иные личные документы. Нам известен случай, когда собственник пустил квартиранта без заключения договора, а тот, воспользовавшись его паспортом, умудрился продать квартиру третьим лицам. Преступников конечно же нашли, но несколько лет жизни незадачливый арендодатель был вынужден потратить на суды.
Что делать, если квартирант съехал и оказался должен?
У Вас всегда остается ва
риант обратиться в суд с иском. Доказать возникновение убытков – обязанность истца, то есть арендодателя. В этом Вам поможет выполнение наших рекомендации при заключении договора и его исполнении. Если же он не просто съехал, а похитил имущество, не подписал акт приема-передачи жилья, спешите в полицию. Опровергнуть заявление Арендодателя о хищении ценных вещей, переданных в рамках правильно заключенного договора найма жилья, квартиросъемщику будет очень сложно.
Нужно понимать, что
Чем ответственнее Вы подойдете к вопросу выбора квартиросъемщика и оформлению его условий, тем меньше проблем будет у Вас в случае возникновения споров по поводу его исполнения.
В крупных городах получила распространение практика передачи арендного жилья в доверительное управление профессиональным центрам (фирмам), которые, получая за это часть Вашего вознаграждения от аренды, возьмут на себя все заботы по поиску арендаторов, контролю за ними при исполнении договора.