Основания и последствия расторжения сделок с недвижимостью

Часто к нам обращаются за юридической помощью доверители с вопросом о необходимости расторжения договоров, предметом которого является недвижимое имущество.

Гражданский кодекс РФ допускает расторжение действительного и заключенного договора по соглашению сторон. Однако, если одна из сторон не согласна расторгнуть договор, то возврат собственности становится возможным только в судебном порядке.

Необходимо отличать основания расторжения договора и основания признания сделки недействительной. При расторжении договора его правовые последствия для сторон прекращаются только со дня заключения соглашения или даты вступления в силу решения суда.

Если договор признается недействительным по решению суда, то его недействительность распространяется на весь период действия договора с момента заключения.

После расторжения судом сделки (купли-продажи, ренты, дарения, брачного договора, пожизненного содержания с иждивением) стороны возвращаются в первоначальное положение, если обратное не предусмотрено законом.

Основанием расторжения договора по отчуждению недвижимости является существенное нарушение условий договора одной из сторон. Кроме того, для отдельных видов сделок могут быть предусмотрены специальные основания расторжения договора.

Наиболее распространенные ситуации, требующие расторжения договора:

— по договору купли-продажи Покупателем не оплачена полностью или частично цена договора, либо Продавец не передал и продолжает уклоняться от передачи объекта недвижимости;

— по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты уклоняется от периодической оплаты содержания, обусловленного договором;

— отмена договора дарения по основаниям, предусмотренным ст. 578 Гражданского кодекса РФ;

— расторжение договора купли-продажи, долевого участия в строительстве или мены недвижимого имущества, договора купли-продажи предприятия в случае, если предмет сделки имеет такие скрытые существенные недостатки, при своевременном выявлении которых покупатель, действуя разумно и добросовестно, не заключил бы договор (например, покупка земельного участка с сервитутом или иными обременениями, данные о которых были скрыты при сделке Продавцом).

Судебная практика изменила подход к расторжению зарегистрированных договоров купли-продажи недвижимости, допуская в настоящее время не только право взыскания неуплаченных по договору средств, но и расторжения договора, возврата недвижимости Продавцу.

Адвокаты и юристы Адвокатского бюро «Нянькин и партнёры» имеют положительный опыт расторжения договоров пожизненного содержания с иждивением, а также договоров дарения и купли-продажи недвижимости, а также успешно проведены гражданские дела по расторжению в судебном порядке договоров долевого участия в строительстве в связи с неустранением Застройщиком недостатков жилого помещения.