В адвокатское бюро за юридической помощью обратилась Б.Л.И., которая пояснила, что в производстве Симоновского районного суда г. Москвы находится дело по иску П.В.И. к Г.И.В. и Береговой Л.И. об истребовании 2х-комнатной квартиры в Москве из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) и осуществлении регистрации права собственности на П.В.И.
Доверитель просила оказать ей юридическую помощь по представлению ее интересов в суде.
За дело взялся адвокат по сделкам с имуществом в Москве Алексей Нянькин.
Истец просит суд аннулировать право собственности Б.Л.И. на указанную квартиру, а также признать незаконной регистрацию права собственности.
Требования Истца основаны на предварительном договоре, предусматривающем заключение в будущем основного договора купли-продажи двухкомнатной квартиры в Москве. Право собственности истца в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРН) на спорную квартиру не зарегистрировано и никогда не было зарегистрировано.
При этом, требование об истребовании квартиры из чужого незаконного владения (владения нашей доверительницы Б.Л.И.) основано на утверждении Истца о том, что между ним и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-155» и Компания» был заключен предварительный договор, по которому П.В.И. был оплачен вексель по номиналу векселя в сумме ********* руб.
Между Истцом и «СУ-155» и Компания» было подписано соглашение о зачете встречных однородных требований, вследствие чего, Истец полагает, что им была в полном объеме оплачена цена по предварительному договору спорной квартиры.
По утверждению Истца, его право собственности в отношении спорной квартиры возникло в момент исполнения взятых на себя обязательств (то есть оплаты цены по предварительному договору), тогда как последующее оформление документации (в том числе государственная регистрация права собственности) носит правоудостоверяющий, а не правоустанавливающий характер.
Адвокат по спорам о недвижимости и признании сделок недействительными ознакомился с материалами гражданского дела, исковыми требованиями и пришел выводу, что данное утверждение Истца основано на неправильном применении норм материального права.
В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ (введена Федеральным законом № 302-ФЗ от 30.12.2012), в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Тем самым, с момента вступления в законную силу указанной нормы закона, право на недвижимое имущество возникает только с момента внесения соответствующей регистрационной записи в Росреестр.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшей на момент подписания предварительного договора, в настоящее время закон утратил силу), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Заключение предварительного договора купли-продажи не порождает у покупателя права собственности на имущество, подлежащее ему передаче в будущем, равно как и передача такого имущества без регистрации права в органах Росреестра (на что со ссылкой на смотровой ордер указывает Истец) не влечет за собой возникновения права собственности на это имущество.
Адвокат доказал в суде, что наша доверительница Б.Л.И.:
- не является надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности, поскольку не являлась стороной по предварительному договору с П.В.И.
- право собственности Б.Л.И. возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с Г.И.В., который Истцом не оспаривается;
- право собственности Г.И.В. возникло на основании судебного акта (решения Симоновского районного суда г. Москвы), который вступил в законную силу. П.В.И., зная о состоявшемся судебном решении, не предпринял мер к его оспариванию.
Требования о признании незаконной регистрации права собственности, заявленные Истцом, не могут быть рассмотрены в порядке искового производства, а подлежат оспариванию в споре с административным органом (Росреестром по г. Москве) в порядке, предусмотренном Кодексом об административном судопроизводстве РФ.
Требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения содержат ссылку на ст. 301 ГК РФ, однако Истцом не приведены нормы права, на основании которых суд должен прийти к выводу о правомерности применения норм о защите имущественных прав П.В.И. по отношению к собственнику имущества Б.Л.И.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ подлежит защите право собственности либо иное титульное право, которым П.В.И. никогда не обладал.
Тем самым, настаивал суде адвокат Нянькин Алексей Александрович, на настоящий момент, П.В.И. не обладает материальными правомочиями обращаться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикации), а значит заявленный им иск подлежит отклонению.
Суд, исследовав все материалы гражданского дела, объяснения сторон принял решение о отказе удовлетворении иска П.В.И. к Б.Л.И. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
Решение суда не вступило в законную силу на дату публикации.