Адвокат Алексей Нянькин собрал главные изменения в законах в 2017 г., касающихся рынка недвижимости, и объяснил Домофонд почему именно они больше всего повлияли на жизнь продавцов и покупателей.
Статья «Пять главных законов недвижимости в 2017 году! находится на сайт Домофонд:
2017 год ознаменован как принятием, так и введением в действие целого ряда изменений в Гражданском кодексе Российской Федерации в части правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Некоторые изменения уже успели оценить участники гражданского оборота. Другие изменения еще не вступили в силу в связи с необходимостью дополнительного правового регулирования путем принятия подзаконных актов. Попробуем выбрать пять ТОП-изменений, которые в наибольшей степени повлияли на жизнь продавцов и покупателей на рынке недвижимости.
1.
С 01 января 2017 года к недвижимым вещам наряду с жилыми и нежилыми помещениями наконец-таки машино-места (предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений). Фактически данные объекты выступали в качестве самостоятельных объектов гражданских прав уже более 10 лет. Однако только теперь регистрация прав на машино-место приобретает важнейшее значение, поскольку позволяет его идентифицировать на рынке недвижимости. Это явилось следствием организацией кадастрового учета машино-мест и внесением их в ЕГРН. Законодательством установлены размеры машино-мест:
— минимально допустимые — 5,3 x 2,5 м.
— максимально допустимые — 6,2 x 3,6 м.
2.
Введение экстерриториального принципа при регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним, установлении и прекращении ограничений (обременений) – новое явление на рынке недвижимости. Теперь место подачи заявления о постановке на кадастровый учет и регистрации права может отличаться от места нахождения объекта недвижимости.
Подать такие заявления, если объект находится в другом кадастровом округе, пока можно только непосредственно в Росреестр. Однако с 2018 г. предполагается появление возможности получать данную государственную услугу через соответствующие центры «Одного окна» (многофункциональные центры).
В условиях огромных расстояний между регионами России покупатели и продавцы получили возможность заключать соответствующие сделки с недвижимостью без необходимости личной явки к месту нахождения имущества либо поиска доверенных лиц для исполнения их поручений в подразделениях Росреестра.
Государственные регистраторы в соответствии с законом № 218-ФЗ наделены полномочиями по проведению правовой экспертизы представленных документов.
Единственным настораживающим моментом видится невозможность объективной приемки-передачи предмета сделки по отчуждению недвижимости от продавца к покупателю, если обе стороны находятся при подписании сделки вне региона нахождения регистрируемого объекта.
3.
В пользу участников сделки выступает нововведение, согласно которого единственным основанием отказа в приеме документов на регистрацию в ЕГРН теперь является неустановление личности заявителя (например, представлен недействительный (нечитаемый) документ, удостоверяющий личность. Однако, неполнота представленного пакета документов впоследствии может повлечь приостановление или отказ в совершении регистрационных действий.
Интересным представляется новелла, согласно которой отсутствие согласия супруга на сделку в отношении недвижимого имущества не может являться основанием приостановления или отказа в регистрации. Регистратор обязан совершить регистрационные действия, но в ЕГРН будет внесена запись об оспоримости сделки с учетом положений ст. 157.1, 173.1 ГК РФ. С одной стороны, подобное нормативное положение упрощает процедуру заключения
сделки для стороны Продавца. С другой стороны, покупатель принимает на себя риски последствий оспаривания сделки супругом, чье право при отчуждении недвижимого имущества могло быть нарушено.
4.
С 1 января 2018 года в Российской Федерации отменяется возможность совершения сделок с земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ.
Данная норма вводится на основании Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ и распространяется на земельные участки, предоставленные для ведения садоводства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Из этого следует, что если в установленном законом порядке до 1 января 2018 года собственник или пользователь земельного участка не проведет кадастровые работы в отношении земельного участка, то таким участком нельзя будет распоряжаться (продать, подарить, обменять, заложить и т.п.) вне зависимости от того, имеется или нет свидетельство на право собственности на этот участок или договор аренды земельного участка. Это касается и приобретения прав в результате наследования. Несмотря на выдачу свидетельства о праве на наследство, наследник не получит возможности осуществить регистрацию права в отношении земельного участка до проведения соответствующих кадастровых работ.
5.
Самым ярким событием текущего года в сфере нормативного регулирования сделок с недвижимостью, по нашему мнению, является Постановление Конституционного Суда РФ № 16-П от 22.06.2017, которым положение пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3), в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло — в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом — своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.
Что это означает?
Если покупатель недвижимого имущества, действуя добросовестно с должной степенью осмотрительности и разумности, приобрел право на него, что подтверждается совершенными регистрационными действиями в ЕГРН, публично-правовое образование (муниципалитет, иной орган местного самоуправления) не вправе ссылаться на противоправный характер выбытия имущества из его владения в результате противоправных действий третьих лиц, выступивших в качестве предшественников зарегистрированного права перед добросовестным приобретателем.
Выводы Конституционного Суда РФ корреспондируются с тенденциями установить справедливый баланс между интересами граждан и публичным интересом муниципального образования.
Вынесенное постановление возвращает шанс вновь обрести жилье сотням покупателей квартир, оказавшихся без него после удовлетворения исков органов власти об истребовании у них недвижимого имущества после установления наличия признаков преступлений в действиях лиц, похитивших и впоследствии продавших такое имущество добросовестным приобретателям.