О том, кто такие «профессиональные соседи», можно ли с ними справиться, и действительно ли им может грозить наказание.
О противодействии лицам, которые за денежное вознаграждение вселяются собственником в жилые помещения, долю в которых он выкупил заранее Вести.Недвижимость поговорила со Старшим партнером Алексеем Нянькиным.
Читать полную версию статьи «Кто такие профессиональные соседи и как с ними бороться» от 17.10.2018 года на сайте Вести.Недвижимость.
В последние годы в правовом обиходе появилось понятие «профессиональных соседей», под которыми принято называть лиц, которые за денежное вознаграждение вселяются собственником в жилые помещения (квартиры или комнаты в коммунальных квартирах), долю в которых собственник выкупил, с целью создания невыносимых условий проживания и последующего понуждения другого долевого собственника совершить сделку отчуждения своей доли по кабальной для него цене.
Как правило, такие люди не являются случайными, подробно осведомлены о своих задачах, в связи с чем противодействие «профессиональным соседям» для обычных граждан является непомерной ношей.
Опасность таких людей заключается в том, что они хорошо знают законы, проинструктированы о возможных правовых последствиях своего поведения, в связи с чем имеют представление о границе между уголовно-правовой и гражданско-правовой ответственностью.
Однако это не значит, что у потерпевшего соседа, являющегося добросовестным собственником своей доли, нет способов защитить себя.
Важным представляется знать, что любой собственник доли в недвижимом имуществе, перед ее продажей третьим лицам, обязан предоставить другому долевому собственнику реализовать право преимущественной покупки доли. При этом цена, по которой предлагается продать эту долю, не должна быть выше, чем цена, по которой впоследствии доля будет реализована третьим лицам. Если такое право будет нарушено, собственник, чьи права были проигнорированы, вправе подать в суд иск о признании сделки недействительной с переводом прав покупателя на себя.
Если собственник доли, чтобы обойти право преимущественной покупки, совершит продажу доли под видом безвозмездной сделки (например, дарения), у другого долевого собственника будет основание для оспаривания сделки как притворной, совершенной, чтобы прикрыть другую сделку.
В случае, если сделка по отчуждению доли в квартире все-таки будет совершена (а с 2016 г. такие сделки совершаются только путем нотариального удостоверения), собственник доли вправе вселиться в жилое помещение, однако в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 41) и Гражданским кодексом РФ (ст. 246-247) передать свои права пользования жилым помещением право не имеет. Сдача в наем, передача доли в безвозмездное пользование либо совершение действий, связанных с так называемым пользованием долей в квартире по нотариально удостоверенной доверенности, будут незаконными, свидетельствовать о явном злоупотреблении правом, без достигнутого согласия о таких действиях с другими долевыми собственниками.
Таким образом, если все же в квартире появляется какое-либо лицо, которое не является собственником доли (исключение – несовершеннолетние дети собственника) и заявляет о намерениях жить, нарушая как сложившийся порядок пользования, так и вообще, переходя все грани нормального общежития сособственников, другой собственник вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора найма (пользования) и (или) выселения его из квартиры.
Нужно понимать, что главная цель «профессиональных соседей»: вынудить другого долевого собственника согласиться на кабальные условия отчуждения его доли, поэтому они будут предпринимать все возможные действия, чтобы создать для жильцов невыносимую атмосферу. И если противодействие со стороны другого долевого собственника окажется активным и подкрепленным верными юридическими шагами, то рейдер, стоящий за ними, еще подумает, есть ли смысл тратить время и силы на то, чтобы завершить начатое, либо свернуть «свой проект» на начальной стадии.
В крупных городах с проблемой профессиональных соседей хорошо знакомы и органы внутренних дел, в которых созданы отдельные группы сотрудников, которые занимаются противодействием «жилищному рейдерству». В уголовном законодательстве есть норма (ст. 179 УК РФ), которая предусматривает уголовную ответственность за принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких, при отсутствии признаков вымогательства.
Если указанные действия совершены с применением насилия или в составе организованной группы, то наказание для виновных может составить до десяти лет лишения свободы.
Несмотря на сложность доказывания, в практике известны случаи постановления приговоров, когда и сами рейдеры, и нанятые ими «профессиональные соседи» отправлялись в колонию на длительные сроки.
Так, в 2017 году приговором Зюзинского районного суда г. Москвы были осуждены за такое рейдерство в отношении целого ряда жителей столицы Макаров, Графова, Молчанова, Саиев, Бестаев и др., которые под руководством Макарова принуждали потерпевших к совершению сделок, оказывая на них психологическое воздействие и применяя физическое насилие к ним. Макаров был осужден к 9 годам лишения свободы, другие соучастники к меньшим, но реальным срокам в колонии общего режима.
И если уговоры в адрес долевого собственника и простые жалобы участковому могут не дать результата в противодействии с внезапно появившимися соседями, то последовательные обращения за защитой гражданских прав в суд, а также заявления в полицию, скорее всего помогут защитить свои права и законные интересы.