Казалось, что в спорах застройщиков с участниками долевого строительства уже давно сформирована судебная практика. Достаточно четко были высказаны позиции Верховного Суда РФ относительно оснований и порядка взыскания неустойки и штрафа при уступке прав требований на обязательства, которые возникли из нарушения сроков передачи объекта долевого строительства.
Категоричной выглядела позиция, высказанная Верховным Судом РФ, о необходимости государственной регистрации сделки по уступке прав, следующих из ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.
Так, в частности, Экономическая коллегия Верховного Суда РФ, отменяя решения нижестоящих судов по иску цессионария к Мытищинской строительной компании по гражданскому делу А40-21062/2017, со ссылкой на ст. 384 и 389 Гражданского кодекса РФ указала на необходимость соблюдения требований о государственной регистрации сделки по уступке прав требования неустойки, предусмотренной законом N 214-ФЗ, и штрафа, предусмотренного ст. 13 Закона о защите прав потребителей.
При этом, правда, со ссылкой на пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 25.06.2015, Экономколлегия указала на то, что недобросовестное поведение Застройщика не должно повлечь удовлетворение заявления о недействительности сделки, в какой бы форме оно бы не было сделано.
С учетом высказанной позиции, цессионарии были вынуждены в массовом порядке обращаться в Росрегистрацию для регистрации цессии.
В свою очередь, органы Росреестра не всегда регистрировали сделки по уступке прав требования неустойки и штрафа.
Экономколлегия ВС РФ, отменяя решения нижестоящих судов по делу N А41-59308/2016, указала на незаконность выводов о том, что уступка не подлежит государственной регистрации, обязав органы Росреестра зарегистрировать договор.
Адвокаты Адвокатского бюро города Москвы «Нянькин и партнёры», следуя сложившейся практике, неоднократно выигрывали споры как о взыскании неустойки по договору цессии, так и о понуждении Росреестра зарегистрировать цессию.
Однако в конце 2018 года Верховный Суд РФ определённо высказался о том, что если цессия не зарегистрирована — это не означает, что застройщик будет освобожден от уплаты неустойки цессионарию.
Разрешая спор предпринимателя, который приобрёл право требования неустойки и штрафа по договору долевого участия, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований к должнику только по основанию не соблюдения правил о государственной регистрации цессии.
Однако Экономколлегия, отменяя судебные акты указала на то, что госрегистрация нужна только в целях уведомления должника об уступке. Отсутствие регистрации не нарушает прав застройщика, который не выполнил своих обязанностей в досудебном порядке как перед цедентом, так и перед цессионарием (Определение Верховного суда С РФ от 24.12.2018 N 305-ЭС18-15666).
С учётом изложенного, при совершении цессии по правам на взыскание неустойки и штрафа, видится нецелесообразным идти по пути регистрации уступки, а очевидное недобросовестное поведение Застройщика достаточно доказать последовательным предъявлением претензий первоначальным и последующим кредиторами, а также надлежащим образом оформленными уведомлениями должника об уступке прав со стороны как цедент, так и цессионария.
Управляющий партнёр, адвокат Ольга Нянькина.
Ольга Нянькина